보증금 20억, 월세 계약 시 근저당권 확인, 쉽고 확실하게!
목차
- 보증금 20억, 왜 근저당권 확인이 필수일까?
- 근저당권이란 무엇이며, 월세 계약에 어떤 영향을 미칠까?
- 근저당권 확인을 위한 매우 쉬운 3단계 방법
- 등기부등본 열람, 이것만은 꼭 확인하세요!
- 근저당권 외에 확인해야 할 중요한 내용들
- 만약 근저당권이 있다면 계약을 포기해야 할까?
- 안전한 20억 보증금, 현명하게 지키는 방법
보증금 20억, 왜 근저당권 확인이 필수일까?
서울 강남이나 주요 상권의 경우 월세 보증금이 20억 원에 달하는 경우가 적지 않습니다. 고액의 보증금은 임차인에게 큰 부담이자, 동시에 안전하게 지켜야 할 소중한 자산입니다. 특히 주택이나 상가 건물을 임차할 때, 건물주가 은행에서 대출을 받으며 설정한 근저당권은 임차인의 보증금을 위협하는 가장 큰 요소 중 하나입니다. 만약 건물주가 대출금을 갚지 못해 건물이 경매로 넘어간다면, 근저당권이 설정된 금액만큼 먼저 변제되고 남은 금액으로 임차인의 보증금이 변제됩니다. 이 경우, 최악의 상황에서는 보증금 전액을 돌려받지 못할 수도 있습니다. 따라서 고액의 보증금을 지키기 위해서는 계약 전 근저당권의 존재 여부와 그 금액을 정확히 확인하는 것이 매우 중요합니다.
근저당권이란 무엇이며, 월세 계약에 어떤 영향을 미칠까?
근저당권은 장래에 발생할 채권을 담보하기 위해 그 담보물의 가액을 미리 정해놓는 저당권의 일종입니다. 은행이 건물주에게 대출을 해줄 때, 미래에 발생할 채권(원금과 이자 등)을 담보하기 위해 건물에 근저당권을 설정합니다. 등기부등본에는 채권최고액이 명시되는데, 이 금액은 실제 빌린 돈보다 120%에서 130% 정도 높게 설정되는 것이 일반적입니다. 예를 들어, 건물주가 10억 원을 대출받았다면 채권최고액은 12억 원으로 설정될 수 있습니다.
월세 계약 시 근저당권이 있다면, 해당 건물이 경매로 넘어갈 경우 근저당권자가 임차인보다 우선적으로 변제받게 됩니다. 즉, 건물 낙찰가에서 근저당권의 채권최고액을 먼저 빼고 남은 금액으로 임차인의 보증금을 돌려받게 되는 것입니다. 만약 건물 낙찰가가 근저당권 금액에도 미치지 못한다면 임차인은 보증금을 한 푼도 돌려받지 못할 수 있습니다. 이것이 바로 고액의 보증금을 걸고 계약할 때 근저당권 확인이 필수적인 이유입니다.
근저당권 확인을 위한 매우 쉬운 3단계 방법
보증금 20억을 지키기 위한 근저당권 확인은 생각보다 간단합니다. 다음의 3단계만 기억하면 됩니다.
- 계약 전 등기부등본 발급 요청: 가장 기본적이면서도 확실한 방법입니다. 계약을 하기 전에 반드시 건물주에게 등기부등본 발급을 요청해야 합니다. 건물주는 등기부등본을 보여줄 의무가 있으며, 만약 보여주기를 꺼린다면 계약을 다시 한번 신중하게 고려해야 합니다.
- 인터넷 등기소에서 직접 확인: 건물주가 등기부등본을 보여주더라도, 최신 정보가 아닐 수 있으므로 직접 확인하는 것이 가장 안전합니다. 대법원 인터넷 등기소 (www.iros.go.kr) 에 접속하여 해당 건물의 주소를 입력하고 등기부등본 열람을 신청하면 누구나 쉽게 최신 정보를 확인할 수 있습니다. 비용은 700원 정도로 매우 저렴합니다.
- 등기부등본에서 ‘을구’ 항목 집중 확인: 등기부등본은 ‘표제부’, ‘갑구’, ‘을구’로 구성되어 있습니다. 소유권에 관한 사항은 ‘갑구’에서, 소유권 이외의 권리에 관한 사항은 ‘을구’에서 확인할 수 있습니다. 근저당권, 전세권 등은 모두 ‘을구’에 기재되어 있으므로, 이 부분을 꼼꼼하게 확인해야 합니다.
등기부등본 열람, 이것만은 꼭 확인하세요!
등기부등본을 열람할 때 근저당권과 관련하여 반드시 확인해야 할 내용은 다음과 같습니다.
- 채권최고액: 등기부등본 ‘을구’에는 근저당권에 대한 채권최고액이 명시되어 있습니다. 이 금액이 건물 시세 대비 지나치게 높다면 위험할 수 있습니다. 예를 들어, 건물 시세가 30억 원인데 근저당권 채권최고액이 25억 원이라면, 추후 경매 시 보증금을 안전하게 돌려받기 어려울 수 있습니다.
- 근저당권 설정 일자: 근저당권 설정 일자는 매우 중요합니다. 대항력 발생일보다 근저당권 설정일이 앞서면, 근저당권이 보증금보다 우선 변제됩니다. 대항력은 전입신고(주택의 경우) 또는 사업자등록(상가의 경우)과 실제 거주(주택의 경우) 또는 건물 인도(상가의 경우) 다음 날부터 발생합니다.
- 근저당권자 및 채무자: 근저당권자가 은행인지, 개인인지 확인하고, 채무자가 건물주 본인인지 확인해야 합니다. 만약 채무자가 건물주가 아니라면 권리 관계가 복잡할 수 있습니다.
근저당권 외에 확인해야 할 중요한 내용들
보증금 20억을 안전하게 지키기 위해 근저당권 외에도 반드시 확인해야 할 사항들이 있습니다.
- 가압류 및 가처분: 등기부등본 ‘갑구’에는 가압류나 가처분이 기재되어 있을 수 있습니다. 이는 제3자가 건물주에게 돈을 받을 권리가 있어 미리 소유권 변경을 막아 놓은 상태를 의미합니다. 이런 권리가 설정되어 있다면 계약을 심각하게 재고해야 합니다.
- 전세권 및 임차권 등기: ‘을구’에는 선순위 임차인의 전세권이나 임차권 등기가 기재될 수 있습니다. 이들의 보증금 또한 추후 경매 시 우선 변제될 수 있으므로, 보증금의 총합이 건물 시세를 초과하지 않는지 확인해야 합니다.
- 건축물대장 확인: 등기부등본 외에 건축물대장을 발급받아 불법 증축이나 용도 변경 등 위반 건축물 여부를 확인하는 것도 중요합니다. 위반 건축물로 적발되면 임차인이 피해를 볼 수 있습니다.
만약 근저당권이 있다면 계약을 포기해야 할까?
근저당권이 있다고 해서 무조건 계약을 포기할 필요는 없습니다. 중요한 것은 근저당권의 금액과 건물의 시세를 비교하여 보증금을 안전하게 지킬 수 있는지 여부를 판단하는 것입니다. 일반적으로 근저당권의 채권최고액과 내 보증금의 합이 건물 시세의 70%를 넘지 않는 것이 안전하다고 판단합니다. 예를 들어, 시세가 30억 원인 건물에 채권최고액이 10억 원이라면, 20억 원의 보증금은 안전할 수 있습니다. 하지만 시세가 30억 원인데 채권최고액이 20억 원이라면, 20억 원의 보증금은 매우 위험할 수 있습니다.
만약 근저당권이 있다면 건물주에게 근저당권을 말소하거나, 보증금액을 줄여서 계약하는 방안을 제안할 수도 있습니다. 건물주가 보증금 중 일부로 근저당권을 말소하고, 말소된 사실을 등기부등본에서 확인한 후에 잔금을 지급하는 방법도 고려해 볼 수 있습니다.
안전한 20억 보증금, 현명하게 지키는 방법
고액의 보증금은 신중한 접근이 필요합니다. 월세 근저당 20억 관련하여 보증금을 안전하게 지키기 위한 마지막 팁을 드립니다.
- 계약 시 등기부등본 확인 필수: 계약서 작성 시점에 다시 한번 등기부등본을 확인하여 계약 시점 이후에 근저당권이 추가로 설정되지 않았는지 확인해야 합니다.
- 확정일자 및 전입신고(주택) 또는 사업자등록(상가): 계약 후에는 반드시 확정일자를 받고, 주택의 경우 전입신고를, 상가의 경우 사업자등록을 즉시 진행해야 합니다. 이를 통해 대항력을 확보하고, 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 갖게 됩니다.
- 전문가와 상담: 고액의 계약인 만큼 부동산 중개사나 변호사 등 전문가의 도움을 받는 것이 가장 안전합니다. 계약 전 법률 자문을 통해 혹시 모를 위험 요소를 사전에 점검하는 것이 좋습니다.
보증금 20억은 단순한 돈이 아니라 미래를 위한 소중한 투자입니다. 꼼꼼한 확인과 현명한 판단으로 소중한 자산을 안전하게 지켜내시기 바랍니다.