부동산 초보도 5분 만에 끝내는 주택임대차계약신고서 작성 및 제출, 매우 쉬운 방법!
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목차
- 주택 임대차 계약 신고제, 왜 해야 할까요?
- 신고 대상 및 기한
- 신고를 안 하면 발생하는 불이익
- 신고 전 반드시 확인해야 할 필수 준비물
- 온라인 신고 준비물
- 방문 신고 준비물
- 가장 쉽고 빠른 온라인 신고 방법 상세 가이드
- 부동산거래관리시스템 접속 및 인증
- 신고서 항목별 입력 방법 (임대 목적물, 계약 내용 등)
- 계약서 첨부 및 전자서명 완료
- 온라인이 어렵다면? 방문 신고 절차 안내
- 신고 관청 및 준비 서류
- 단독 신고가 가능한 경우
- 신고 완료 후 확인 사항 및 확정일자 부여
1. 주택 임대차 계약 신고제, 왜 해야 할까요?
주택 임대차 계약 신고제, 일명 ‘전월세 신고제’는 임대차 시장의 투명성을 높이고 임차인의 권리를 보호하기 위해 2021년 6월부터 시행된 제도입니다. 주택 임대차 계약을 체결했을 때 그 사실을 관할 지자체에 신고하도록 의무화한 것인데요, 이는 임대차 보증금이나 월세 규모 등 계약 정보를 정부가 수집하여 통계 자료로 활용하고, 나아가 임차인에게 확정일자를 자동으로 부여함으로써 법적인 보호 장치를 마련해 주는 핵심적인 과정입니다.
신고 대상 및 기한
모든 임대차 계약이 신고 대상은 아닙니다. 기본적으로 보증금이 6천만 원을 초과하거나 월세(월차임)가 30만 원을 초과하는 주택 임대차 계약(신규 및 갱신)에 대해서만 신고 의무가 발생합니다. 주택의 종류(아파트, 다세대, 오피스텔 등)와 무관하게 주거용으로 사용하는 모든 건물에 해당됩니다.
가장 중요한 것은 신고 기한입니다. 계약 체결일로부터 30일 이내에 반드시 신고를 마쳐야 합니다. 이 기한을 놓치면 과태료가 부과될 수 있으므로, 계약서를 작성하는 즉시 신고를 준비하는 것이 좋습니다. 갱신 계약 시 금액 변동이 없는 경우는 신고 의무가 없으나, 보증금 또는 월차임이 변경되었다면 변경된 날로부터 30일 이내에 신고해야 합니다.
신고를 안 하면 발생하는 불이익
신고 기한인 계약 체결일로부터 30일 이내에 신고하지 않거나, 거짓으로 신고할 경우에는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따라 최대 100만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다. 과태료 부과를 피하는 것 외에도, 신고를 통해 확정일자가 자동으로 부여되므로, 임차인의 소중한 보증금을 지키기 위한 대항력과 우선변제권을 확보하는 중요한 단계이므로 꼭 기한 내에 신고해야 합니다.
2. 신고 전 반드시 확인해야 할 필수 준비물
주택 임대차 계약 신고는 임대인과 임차인이 공동으로 신고하는 것이 원칙이지만, 계약서 원본을 첨부하는 경우 당사자 중 1명이 단독으로 신고할 수 있습니다. 가장 쉽고 간편한 온라인 신고를 기준으로 필수 준비물을 안내해 드립니다.
온라인 신고 준비물 (PC 또는 모바일)
- 공동인증서(구 공인인증서) 또는 간편인증 수단: 국토교통부 부동산거래관리시스템 접속 및 전자서명을 위해 필요합니다. 임대인 또는 임차인 중 신고하는 한쪽만 있으면 됩니다.
- 주택 임대차 계약서 원본 파일 (스캔 또는 고화질 사진): 계약 내용을 증명하는 가장 중요한 서류입니다. 신고서 작성 시 첨부해야 합니다.
- 계약 당사자(임대인, 임차인)의 인적사항: 성명, 주민등록번호, 연락처, 주소 등이 정확하게 필요합니다.
방문 신고 준비물 (주택 소재지 관할 행정복지센터)
- 주택 임대차 계약서 원본: 계약 사실 확인 및 확정일자 부여 시 필요합니다.
- 신고인의 신분증: 신고를 하러 온 당사자(임대인 또는 임차인)의 신분증이 필요합니다.
- 대리인 방문 시: 위임장, 위임인(계약 당사자)의 신분증 사본, 대리인의 신분증이 추가로 필요합니다.
3. 가장 쉽고 빠른 온라인 신고 방법 상세 가이드
가장 많은 사람들이 이용하며 편리한 온라인 신고 방법을 단계별로 자세히 안내합니다. 온라인 신고는 ‘부동산거래관리시스템(RTMS)’ 홈페이지를 통해 진행됩니다.
부동산거래관리시스템 접속 및 인증
PC에서 국토교통부 ‘부동산거래관리시스템’을 검색하여 접속합니다. 메인 화면에서 ‘주택 임대차 계약 신고’ 메뉴를 선택합니다. 신고를 진행할 당사자(임대인 또는 임차인)의 공동인증서 또는 간편인증(카카오톡, 네이버, 금융인증서 등)을 통해 본인 인증을 완료하고 로그인합니다.
신고서 항목별 입력 방법 (임대 목적물, 계약 내용 등)
신고서 작성 단계는 크게 신고인 정보 입력 → 임대 목적물 정보 입력 → 임대차 계약 내용 입력 순으로 진행됩니다.
- 신고인 및 임대인/임차인 정보 입력: 로그인한 당사자의 정보는 자동으로 입력되며, 상대방 당사자(임대인/임차인)의 성명, 주민등록번호, 연락처 등 인적사항을 정확하게 입력해야 합니다.
- 임대 목적물 정보 입력: 계약한 주택의 소재지를 도로명 주소 또는 지번 주소로 정확히 검색하여 입력합니다. 아파트, 다세대, 단독주택 등 주택의 종류와 임대 면적(전용면적)을 계약서를 참고하여 입력합니다.
- 임대차 계약 내용 입력:
- 계약 구분: 신규 계약인지, 갱신 계약인지 선택합니다. 갱신 계약 시 종전 임대료(보증금/월세)도 입력해야 합니다.
- 계약 체결일: 계약서에 명시된 날짜를 입력합니다. 이 날짜가 신고 기한(30일) 산정의 기준이 됩니다.
- 계약 기간: 임대차 시작일과 종료일을 입력합니다.
- 임대료: 보증금과 월세(월차임)를 정확한 금액으로 기재합니다. 보증금만 있는 전세의 경우 월차임은 ‘0’으로 입력하고, 월세만 있는 경우는 보증금을 ‘0’으로 입력합니다.
계약서 첨부 및 전자서명 완료
모든 항목 입력을 마쳤다면, 앞서 준비한 주택 임대차 계약서 원본 파일을 첨부 파일로 등록합니다. 계약서를 첨부하는 경우, 임대인 또는 임차인 중 한 명만 전자서명을 해도 공동으로 신고한 것으로 간주되어 신고가 완료됩니다.
최종적으로 ‘신고서 제출’을 클릭하고, 본인 인증에 사용한 인증 수단을 이용해 전자서명을 진행합니다. 전자서명이 완료되면 신고 접수가 처리되고, 신고필증이 발급됩니다. 이 신고필증에는 확정일자 부여 번호가 기재되어 있어 별도로 동사무소 등을 방문하지 않아도 확정일자 부여가 자동으로 완료됩니다.
4. 온라인이 어렵다면? 방문 신고 절차 안내
온라인 신고가 어려운 경우, 주택의 소재지를 관할하는 읍·면·동 행정복지센터(주민센터)를 방문하여 직접 신고할 수 있습니다.
신고 관청 및 준비 서류
신고 관청은 계약 주택의 주소지 관할 행정복지센터입니다. 준비물은 앞서 언급했듯이 주택 임대차 계약서 원본과 신분증입니다. 행정복지센터에 비치된 주택 임대차 계약 신고서 서식을 작성하여 제출하면 됩니다. 신고서에는 임대인과 임차인의 인적사항, 임대 목적물 정보, 계약 내용을 자필로 기재해야 합니다.
단독 신고가 가능한 경우
원칙적으로는 임대인과 임차인이 공동으로 신고해야 하지만, 다음의 경우 당사자 중 1인이 단독으로 신고가 가능합니다.
- 계약 당사자 일방이 국가, 지방자치단체, 공공기관인 경우: 국가 등이 신고 의무를 가집니다.
- 계약 당사자 일방이 단독으로 신고서를 제출하는 경우: 이 경우, 임대차 계약서 원본을 첨부하거나, 계약 체결 사실을 입증할 수 있는 서류(예: 입금증, 통장 사본 등)와 함께 단독 신고 사유서를 제출해야 합니다. 대부분의 경우 임차인이 확정일자를 받기 위해 계약서 원본을 가지고 단독 신고를 진행합니다. 계약서가 있으면 상대방의 위임장 없이도 단독 신고가 가능합니다.
5. 신고 완료 후 확인 사항 및 확정일자 부여
온라인으로 신고를 완료하면 부동산거래관리시스템 마이페이지에서 주택 임대차 계약 신고필증을 확인할 수 있습니다. 방문 신고의 경우, 담당 공무원이 신고서를 확인한 후 계약서 원본에 확정일자를 부여하고 신고필증을 교부해 줍니다.
신고필증을 받았다면 신고가 정상적으로 완료된 것입니다. 이 신고필증에는 확정일자 부여일과 번호가 기재되어 있으며, 이는 「주택임대차보호법」에 따라 임차인이 대항력과 우선변제권을 갖는 법적 근거가 됩니다. 확정일자는 임대차 계약 신고와 동시에 부여되므로, 별도로 확정일자를 신청할 필요가 없습니다. 이 신고필증을 소중히 보관하여 만약의 경우에 대비해야 합니다. 신고 후 내용이 변경될 경우(예: 임대료 증감, 계약기간 변경 등)에도 변경된 날로부터 30일 이내에 변경 신고를 해야 함을 유의해야 합니다.